Fiscalité locative

Le dispositif Jeanbrun expliqué simplement

Créé par la loi de finances pour 2026, le « statut du bailleur privé » permet pour la première fois d'amortir un logement loué nu. En échange : un loyer plafonné pendant 9 ans. Est-ce rentable ? Tout dépend de votre tranche d'imposition et du loyer que vous auriez obtenu sans le dispositif.

Le principe

Le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur le 21 février 2026. Il s'adresse aux particuliers qui achètent un logement pour le louer nu, au régime réel des revenus fonciers. Chaque année, en plus des charges habituelles (intérêts, taxe foncière, assurance, travaux…), le bailleur déduit un amortissement calculé sur 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, non amortissable.

C'est un changement de logique par rapport au Pinel : il n'y a plus de réduction d'impôt calculée sur le prix, mais une diminution du revenu imposable. L'avantage est donc d'autant plus fort que votre tranche marginale d'imposition est élevée.

Les conditions

• Le logement : un appartement dans un immeuble collectif (les maisons individuelles sont exclues), soit neuf ou acheté en VEFA, soit ancien avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d'achat et un DPE A ou B après travaux.
• La location : nue, à usage de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, avec un bail signé dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
• Le loyer et le locataire : loyer plafonné et ressources du locataire sous plafond, selon le niveau choisi (intermédiaire, social ou très social).
• Le régime fiscal : réel foncier obligatoire.

Des assouplissements sont discutés, notamment sur le seuil de 30 % de travaux dans l'ancien. Vérifiez les conditions en vigueur à la date de votre achat.

Taux et plafonds

Niveau de loyer	Neuf	Ancien rénové	Plafond annuel
Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
Social	4,5 %	3,5 %	10 000 €
Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

La base est égale à 80 % du prix du logement. Dans l'ancien, les travaux y sont ajoutés en totalité. Exemple : un appartement neuf à 220 000 € en loyer intermédiaire donne 220 000 × 80 % × 3,5 % = 6 160 € d'amortissement par an.

À la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, comme en LMNP. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Si l'engagement de 9 ans n'est pas respecté, l'avantage est repris.

Exemple : Jeanbrun, location nue classique ou LMNP ?

Un T2 neuf à 220 000 €, 25 000 € d'apport, un crédit à 3,4 % sur 20 ans, une valorisation de 1,5 % par an. On compare trois façons de le louer :

• Jeanbrun intermédiaire : loyer plafonné à 760 € ;
• location nue classique au réel : loyer de marché à 880 € ;
• LMNP au réel : loyer meublé à 960 €, avec 5 000 € de mobilier et 550 € de comptabilité et CFE par an.

Enrichissement net	Jeanbrun	Nu classique	LMNP réel
TMI 30 %, revente à 12 ans	54 600 €	56 100 €	64 600 €
TMI 41 %, revente à 12 ans	60 300 €	51 900 €	64 600 €
TMI 30 %, revente à 20 ans	135 500 €	122 200 €	157 100 €
TMI 41 %, revente à 20 ans	140 900 €	110 600 €	157 100 €

Calculs réalisés avec le simulateur Mon Rendement Locatif. Enrichissement net = cash-flows cumulés après impôt + produit net de revente − apport. L'amortissement Jeanbrun est supposé pouvoir créer un déficit imputable selon les règles du déficit foncier.

Ce qu'on en retient :

• Face à la location nue classique, Jeanbrun l'emporte dès que la TMI atteint 41 %, ou sur une détention longue. L'économie d'impôt compense largement un loyer inférieur de 14 %.
• Face au LMNP au réel, Jeanbrun reste derrière dans cet exemple : le meublé amortit lui aussi, sans plafond de loyer. Jeanbrun se justifie surtout si vous ne voulez pas gérer un meublé, ou si le marché local ne permet pas un loyer meublé nettement supérieur.
• Le loyer plafonné est la vraie variable : si le plafond intermédiaire est proche du loyer de marché, ce qui arrive dans les villes moyennes, Jeanbrun devient très compétitif.

Pour qui est-ce intéressant ?

Profil	Notre avis
TMI de 41 % ou 45 %, achat dans le neuf, détention de 15 ans ou plus	Très pertinent, à comparer avec le LMNP
TMI de 30 %, ville où le plafond intermédiaire est proche du marché	Pertinent
TMI de 11 % ou moins	Peu d'intérêt : l'amortissement économise peu d'impôt
Besoin de revendre avant 9 ans	À éviter
Maison individuelle, ancien sans gros travaux	Non éligible

À lire aussi : Déficit foncier : mode d'emploi · La plus-value à la revente

Article d'information générale, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Le dispositif est récent : certaines modalités peuvent être précisées par l'administration. Règles applicables à la date de mise à jour.