Fiscalité locative

LMNP ou location nue en 2026 : lequel choisir ?

Le meublé reste souvent gagnant, mais l'écart s'est réduit : prélèvements sociaux plus lourds, amortissements réintégrés à la revente, nouveau dispositif Jeanbrun pour le nu. Voici comment trancher, chiffres à l'appui.

Ce qui a changé en 2025 et 2026

Trois mesures récentes modifient la comparaison classique entre location nue et meublée :

• Prélèvements sociaux différenciés. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 %.
• Réintégration des amortissements à la revente. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, l'impôt économisé pendant la location est en partie repris lors de la vente (certaines résidences de services sont exclues de cette règle).
• Le dispositif Jeanbrun. La loi de finances pour 2026 crée, pour la location nue, un amortissement annuel calculé sur 80 % du prix d'un logement collectif neuf ou rénové, en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans à loyer plafonné.

Le micro-BIC de la location meublée longue durée, lui, est inchangé : abattement de 50 % sur les loyers.

La location nue

Micro-foncier : simple, mais rarement optimal

Si vos recettes foncières ne dépassent pas 15 000 € par an, vous pouvez déclarer vos loyers bruts : l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 %. Le reste est taxé à votre tranche marginale d'imposition, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Ce régime convient à un bien sans crédit, avec peu de charges. Dès qu'il y a un emprunt, il est presque toujours battu par le réel.

Réel foncier : la force du déficit

Au réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, gestion et surtout travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration. Quand les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier :

• la part qui ne provient pas des intérêts s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui sortent le logement des classes E, F ou G, payés jusqu'à fin 2027) ;
• le surplus, et la part liée aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes ;
• vous devez continuer à louer le bien jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

C'est la stratégie de prédilection pour un bien ancien avec de gros travaux, chez un contribuable fortement imposé (voir notre guide du déficit foncier). Sa limite : une fois les travaux et le déficit épuisés, les loyers redeviennent imposables plein pot.

Jeanbrun : l'amortissement arrive dans le nu

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année, en plus des charges, un amortissement sur 80 % du prix du logement :

Les conditions sont strictes : logement dans un immeuble collectif, neuf ou ayant fait l'objet de travaux importants, loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire. Le loyer plafonné réduit mécaniquement la rentabilité brute : le dispositif est intéressant si l'avantage fiscal compense ce manque à gagner, ce qui se vérifie au cas par cas.

La location meublée (LMNP)

Louer meublé suppose un logement équipé de la liste minimale d'équipements prévue par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements…). Le bail est d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, et le loyer est généralement 10 à 20 % plus élevé qu'en nu. Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Micro-BIC

Abattement forfaitaire de 50 % pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés, de 30 % seulement pour les meublés de tourisme non classés (plafonné à 15 000 € de recettes). Simple et souvent plus favorable que le micro-foncier, mais presque toujours battu par le réel dès qu'il y a un crédit.

LMNP au réel : l'amortissement

Au réel, vous déduisez vos charges et vous amortissez le bien : le bâti (hors terrain, non amortissable) sur 25 à 40 ans, les travaux sur 10 à 15 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien de 150 000 €, l'amortissement annuel dépasse souvent 5 000 €. Résultat : pendant de longues années, l'impôt sur les loyers est nul.

Deux règles à connaître : l'amortissement ne peut pas créer de déficit (l'excédent est simplement reporté, sans limite de durée), et une comptabilité est obligatoire, avec un coût de 300 à 600 € par an chez un professionnel. La CFE est également due.

Attention enfin au statut de loueur professionnel (LMP) : si vos recettes de meublé dépassent 23 000 € par an et vos autres revenus d'activité, le régime change (cotisations sociales, plus-values professionnelles).

Exemple chiffré

Prenons un appartement ancien à 150 000 €, 10 000 € de travaux, 8 % de frais de notaire, 20 000 € d'apport, un crédit à 3,4 % sur 20 ans, une TMI de 30 %. Loyer : 750 € par mois en nu, 830 € en meublé (avec 5 000 € de mobilier, 400 € de comptabilité et 150 € de CFE par an). Revalorisation de 1,5 % par an pour les loyers comme pour le prix du bien.

Calculs réalisés avec le simulateur Mon Rendement Locatif. Enrichissement net = cash-flows cumulés après impôt + produit net de revente − apport.

Trois enseignements :

• Le LMNP au réel reste nettement devant, même après réintégration des amortissements : l'impôt sur la plus-value passe de 2 600 € à 15 400 €, mais il est largement compensé par 20 ans sans impôt sur les loyers.
• Le réel foncier bat largement le micro-foncier grâce aux travaux et aux intérêts déductibles : 28 000 € d'écart sur 20 ans.
• Sur une détention courte, l'écart se resserre. À 10 ans, le LMNP au réel ressort à 18 300 € d'enrichissement contre 15 900 € pour le réel foncier, grâce au déficit des premières années.

Avec une TMI de 11 %, la hiérarchie se tasse : le réel foncier remonte à 89 800 € d'enrichissement et le micro-BIC à 94 400 €, contre 100 900 € pour le LMNP au réel. Pour un foyer peu imposé, la simplicité du micro-BIC peut donc l'emporter.

Comment choisir en pratique

Au-delà de la fiscalité, pensez à la gestion : un meublé tourne plus souvent, demande l'entretien du mobilier et attire un public plus mobile (étudiants, jeunes actifs). Une location nue est plus stable, avec un bail de trois ans. Ces différences se traduisent dans la vacance locative, à intégrer dans vos hypothèses.

Questions fréquentes

Peut-on passer de la location nue au meublé ?

Oui, à l'échéance du bail ou au changement de locataire. C'est une stratégie classique : réel foncier pendant les années de travaux, puis meublé pour amortir le bien. Attention, un déficit foncier imputé sur le revenu global impose de rester en location nue jusqu'à la fin de la troisième année.

Le LMNP est-il toujours intéressant avec la réintégration des amortissements ?

Dans la grande majorité des cas, oui : l'impôt évité chaque année pendant la location dépasse l'impôt supplémentaire à la revente, d'autant que la plus-value bénéficie toujours des abattements pour durée de détention. L'avantage diminue surtout pour les reventes rapides.

Quel régime en SCI ?

Une SCI à l'impôt sur le revenu suit les règles de la location nue. Une SCI à l'impôt sur les sociétés amortit le bien et paie 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice, mais la plus-value à la revente est calculée sans abattement, et les dividendes sont taxés à 31,4 %. Le simulateur intègre aussi cette option.

Article d'information générale, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Règles applicables à la date de mise à jour.