Rentabilité

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif

Le cash-flow, c'est ce qui reste (ou ce qui manque) sur votre compte chaque mois une fois le bien loué. C'est l'indicateur qui décide si votre projet est finançable et vivable. Voici comment le calculer sans rien oublier, et comment l'interpréter.

La formule complète

On distingue souvent deux niveaux :

• le cash-flow avant impôt, qui ne dépend que du bien et du crédit ;
• le cash-flow après impôt, le seul qui reflète vraiment ce que vous gagnez ou déboursez. Selon le régime fiscal, l'écart entre les deux peut dépasser 200 € par mois.

« Loyers encaissés » veut dire loyers réellement perçus : il faut retirer la vacance locative, c'est-à-dire les périodes sans locataire et les éventuels impayés non couverts par une assurance.

Un exemple ligne par ligne

Appartement ancien acheté 150 000 €, 10 000 € de travaux, 5 000 € de mobilier, frais de notaire de 8 %, 20 000 € d'apport. Le reste (159 000 €) est emprunté à 3,4 % sur 20 ans. Loué meublé 830 € par mois, avec une vacance de 15 jours par an. Régime LMNP au réel.

Ce projet demande donc 356 € par mois de votre poche la première année. Mais dans la mensualité, 471 € par mois remboursent du capital : c'est de l'épargne qui se retrouve dans votre patrimoine. Sur 20 ans, en tenant compte de la revente, ce projet enrichit son propriétaire d'environ 100 900 €, soit un TRI de 5,8 %.

Calculs réalisés avec le simulateur Mon Rendement Locatif.

Les oublis qui faussent le calcul

La plupart des cash-flows « positifs » trouvés en ligne ne le sont plus une fois toutes les lignes ajoutées. Les plus souvent oubliées :

• La taxe foncière : souvent un à deux mois de loyer par an, et en hausse régulière.
• Les charges de copropriété non récupérables : honoraires du syndic, gros entretien, fonds de travaux obligatoire.
• L'assurance propriétaire non occupant et, si vous en prenez une, la garantie loyers impayés (2,5 à 3,5 % des loyers).
• La vacance locative : même en zone tendue, prévoyez au moins deux semaines par an, davantage en meublé.
• L'entretien : chaudière, électroménager, peinture entre deux locataires.
• Les impôts : en micro-foncier ou au réel une fois les travaux amortis, ils peuvent coûter plus de 200 € par mois.
• Les frais de gestion si vous déléguez : 5 à 8 % des loyers.

Cash-flow négatif : faut-il renoncer ?

Pas forcément. Un cash-flow négatif signifie que vous financez une partie du bien par votre épargne mensuelle. C'est acceptable si trois conditions sont réunies :

1. L'effort est soutenable dans votre budget, même en cas d'imprévu (gros travaux, perte d'emploi).
2. La part de capital remboursé est nettement supérieure à l'effort : vous épargnez plus que vous ne dépensez.
3. Le bien a de bonnes perspectives de valorisation et de location.

Le vrai juge de paix est le TRI, qui intègre tous les flux, y compris la revente. Un projet à −150 € par mois dans une ville dynamique peut battre un projet à +100 € dans une zone qui se vide. À l'inverse, un cash-flow fortement négatif réduit votre capacité à emprunter pour un second projet : les banques regardent votre reste à vivre.

Les leviers pour l'améliorer

Sur le même exemple, voici l'effet de chaque levier sur le cash-flow de la première année :

Ce qu'il faut en retenir :

• Allonger le crédit soulage le budget et augmente le TRI (effet de levier), mais coûte plus d'intérêts : l'enrichissement final baisse.
• Augmenter l'apport améliore le cash-flow et l'enrichissement total, mais dilue le rendement de chaque euro investi.
• Le loyer est le levier le plus puissant : 50 € de plus par mois rapportent plus de 11 000 € sur 20 ans. D'où l'importance du choix du bien, de sa présentation et du meublé.
• Le régime fiscal change tout : passer du micro-BIC au réel fait gagner 160 € par mois dans cet exemple.

Pour aller plus loin sur ce dernier point, lisez notre comparatif LMNP ou location nue en 2026.

Article d'information générale, ne constituant pas un conseil financier personnalisé.