Fiscalité locative

Déficit foncier : mode d'emploi et pièges à éviter

Faire des travaux dans un logement loué nu permet de réduire l'impôt sur vos autres revenus. C'est l'un des rares leviers fiscaux encore ouverts à tous, avec un plafond doublé jusqu'à fin 2027 pour la rénovation énergétique. Encore faut-il en connaître les règles.

Le principe

En location nue au régime réel, vous déduisez de vos loyers toutes vos charges réelles. Quand elles dépassent les loyers, le résultat foncier devient négatif : c'est un déficit foncier. Une partie de ce déficit vient diminuer votre revenu global (salaires, pensions, BNC…), donc votre impôt sur le revenu. Le reste est reporté sur vos revenus fonciers des années suivantes.

Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel. En micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % remplace toutes les charges : les travaux ne servent à rien fiscalement. Si vos recettes foncières sont inférieures à 15 000 €, vous devez donc opter pour le réel, et cette option vous engage pour trois ans.

Les dépenses déductibles

• travaux d'entretien et de réparation (remise en état, réfection de toiture, ravalement…) ;
• travaux d'amélioration (salle de bains, cuisine équipée, isolation, chauffage, ascenseur…) ;
• intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier et de garantie ;
• taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire, frais de gestion.

Ne sont pas déductibles les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (création de surface habitable), ni le prix d'acquisition et les frais de notaire.

Comment le déficit est calculé et imputé

La loi distingue deux parts du déficit :

En pratique, les loyers servent d'abord à absorber les intérêts. Seule la partie du déficit qui subsiste ensuite, due aux autres charges, peut descendre sur votre revenu global.

À noter : l'imputation sur le revenu global n'économise que l'impôt sur le revenu. Le report sur les loyers futurs, lui, efface aussi les 17,2 % de prélèvements sociaux. Un déficit reporté vaut donc plus, à l'euro près, qu'un déficit imputé, à condition d'avoir assez de loyers imposables pour l'utiliser dans les 10 ans.

Le plafond de 21 400 € pour la rénovation énergétique

Depuis 2023, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G du DPE à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce dispositif pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Points d'attention :

• le gain de classe doit être justifié par deux DPE, avant et après travaux ;
• seul le montant des travaux de rénovation énergétique ouvre droit au supplément de 10 700 €. Les autres charges restent dans le plafond classique ;
• les aides perçues (MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie) viennent en déduction des dépenses ;
• c'est aussi un moyen de remettre sur le marché un logement que la loi Climat interdit progressivement de louer : les logements classés G depuis 2025, F à partir de 2028.

Exemple chiffré

Appartement ancien acheté 120 000 €, 35 000 € de travaux de rénovation l'année de l'acquisition, 15 000 € d'apport, crédit à 3,4 % sur 20 ans, loyer nu de 700 € par mois, TMI de 30 %, revente après 15 ans.

Les années suivantes, le déficit reporté absorbe tous les loyers imposables : aucun impôt ni prélèvement social sur les loyers pendant toute la durée du report. Sur 15 ans, le propriétaire paie au total 6 500 € d'impôts sur ses loyers, contre 44 400 € en micro-foncier, et son enrichissement net passe de −14 900 € à +22 500 €.

Si les travaux ouvrent droit au plafond de 21 400 €, l'économie de la première année double (6 420 €). Mais le déficit reporté est plus faible, et comme le report économise aussi les prélèvements sociaux, le bilan sur 15 ans est ici légèrement moins bon (20 600 €). Le plafond doublé est surtout intéressant quand les loyers futurs ne suffiront pas à absorber le report en 10 ans.

Calculs réalisés avec le simulateur Mon Rendement Locatif (régime « Réel foncier », option rénovation énergétique).

Les pièges à éviter

Vendre ou cesser de louer trop tôt

Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation sur le revenu global. Sinon, l'administration reprend l'avantage : le déficit imputé est réintégré à votre revenu. Passer en meublé pendant cette période déclenche aussi la reprise.

Laisser des déficits expirer

Un déficit reporté se perd au bout de 10 ans. Avec de gros travaux et des loyers modestes, une partie peut ne jamais servir. Mieux vaut étaler les travaux sur deux années civiles, en jouant sur les dates de paiement, pour profiter deux fois du plafond de 10 700 €.

Confondre amélioration et agrandissement

Transformer un grenier en chambre, c'est créer de la surface : non déductible. En cas de doute sur la qualification des travaux, faites-vous conseiller avant de signer les devis.

Oublier le DPE

Pour le plafond de 21 400 €, l'absence de DPE avant travaux, ou un gain de classe insuffisant, fait perdre le bonus.

Ne pas anticiper la revente

Les travaux déduits des revenus fonciers ne peuvent plus être ajoutés au prix d'acquisition pour calculer la plus-value. Après 5 ans de détention, vous pouvez toutefois appliquer le forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif.

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Article d'information générale, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. Règles applicables à la date de mise à jour.